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  • 建行发出第一笔公寓运营商贷款 招商蛇口抢得先机
    时间:2017-12-14 17:28:56

    建设银行对住房租赁领域的金融支持正在全面落地。  11月28日,招商蛇口(001979.SZ)发布公告称,将为全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司(下称招商公寓)向中国建设银行深圳分行申请融资额度不超过40亿元,提供连带责任担保,融资期限为15年。  一位建设银行深圳分行内部人士告诉界面新闻,这是建设银行介入租赁业务以来,即将在深圳发放的针对长租公寓运营商的第一笔贷款。  建行银行于11月初在深圳宣布与万科、华润、碧桂园等11家房企,以及比亚迪、方大亚博体育yabo88等11家有租赁需求的企业签署住房租赁战略合作,推出“CCB建融家园”租赁平台,并发布用于个人租房消费的“按居贷”。  一周之前,深圳某科技公司的李先生成为第一个使用“按居贷”租房的客户,110平方米四房二厅,一次性签订3年租约,月租金9.2折优惠,还款总额约为27.8万元(含利息,年化利率为4.75%)。如不使用按居贷,在房租每年递增5%的情况下,李先生三年租房总支出为28.08万元。  4.75%的信贷利率,对建设银行而言并不能赚到钱,那些处于产业链上游的、包含地产商在内的长租公寓运营商,才是建设银行在租赁金融领域的关注重点。  一位建设银行内部人士告诉界面新闻,除了“按居贷”,目前的业务主要有两个方向,第一,整合租赁房源,让市场中房源集中到“CCB建融家园”平台,如发现优质的租赁项目,建设银行也可以整租下来自己运营;第二,建设银行为运营商提供贷款,覆盖不同发展阶段的资金需求,贷款年限3-20年不等。  界面新闻此前获取的一份建设银行《住房租赁贷款主要产品要素及与房地产开发贷对比表》显示,建设银行将发放给长租公寓运营商的贷款分为“住房租赁支持贷款”、“住房租赁购买贷款”、“住房租赁抵押贷款”、“住房租赁应收账款质押贷款”、“住房租赁经营贷款”。  上述内部人士告诉界面新闻,每一个运营商贷款的额度与利率,都要根据不同条件来确定,招商公寓有母公司担保,利率协商余地大一点。广州一家长租公寓运营财物负责人则透露,他们与建设银行的贷款已进行到报授信阶段,贷款利率约6%。  长租公寓在今年升级成为招商蛇口的战略业务之一,旗下招商公寓从事住房租赁行业已有三十多年历史,目前运营规模近50万平方米,约1.3万间,涵盖蓝领公寓、青年人才公寓、精品白领公寓、服务式公寓四大类产品。  招商公寓相关负责人告诉界面新闻,招商公寓逐步聚焦在中高端租赁市场,已形成“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大公寓品牌,并全面形成三大产品线标准化体系。“公司计划以三年的时间,实现品牌全国布局,管理规模达到10万间,远期管理规模为100万间。”  招商公寓已开业的项目主要集中在深圳、香港,其深圳的公寓大客户之一为中国恒大,后者将亚博体育yabo88总部从广州搬迁至深圳后,需要大量房源解决员工住宿问题。此外,招商公寓在北京、天津、上海、重庆等城市的新项目正在推进过程中。  招商公寓的财务指标并不差,截至2016年12月31日,资产总额为27.6亿元,负债总额12.78亿元;2016年,招商公寓营业收入为5.94亿元,净利润3.6亿元。  长租公寓之外,招商蛇口在写字楼、酒店等领域,也越来越倾向于自持运营。截至2016年底,招商蛇口拥有239.11万平方米可出租投资性物业,整体租金收入为18.39亿元;而深圳、北京、漳州等地的1895套酒店客房,也贡献了6.31亿元的收入。

  • 二线城市土地市场不断降温 房企年末销售压力增加
    时间:2017-12-05 11:12:40

    二线城市土地市场不断降温 房企年末销售压力增加  随着楼市调控效果逐渐显现,曾经一度火爆的土地市场不断降温。  从近期的土地拍卖市场看,全国土地市场的交易规模仍在,但热度减少。溢价率下降、竞价次数减少、难以突破最高限价,部分城市还出现流标、流拍现象。  中原地产有关数据显示,今年以来,一线城市住宅土地成交额达3715亿元,溢价率跌至18%,二线城市溢价率为34%,住宅土地成交逐渐出现了持续降温的趋势,多个城市住宅土地溢价率明显下滑。  “2017年宅地供应不仅增加,且普遍采用了限房价、竞地价、竞开发商自持面积的模式,地价基本都有最高限制。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。  “大家拿地越来越谨慎,主要是因为对未来预期不确定,销售压力悄然增加。”一位房企高管告诉记者。  从开发商的业绩也可看出端倪。万科2017年10月份实现销售面积247.8万平方米,销售金额人民币367.9亿元,同比分别减少28.75%、24.9%。销售均价约为1.48万元/平方米,而今年2月万科的销售均价达到了历史的高点1.63万元/平方米。  融创2017年10月销售均价约人民币15350元/平方米,而其前10月销售均价约为17270元/平方米。旭辉10月合同销售均价约1.59万元/平方米,其前10月销售均价约1.75万元/平方米。大部分开发商在10月以后销售均价和销量都开始下滑。  多位业内人士预计,明年春节开始,很多扛不住的开发商将开始被迫出掉自己的高价拿地货值,以价换量情况将出现。  从国家统计局公布的数据看,前10月,70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;天津和成都分别上涨0.1%和0.7%。从同比看,13个城市涨幅继续回落,回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。  同时,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。  包括深圳、成都、南京、福州、杭州、合肥、郑州、无锡、北京住宅价格出现了同比下调。  中原地产首席分析师张大伟分析认为,这是2016年来热点城市首次出现价格下调,主要体现了调控的影响,从核心热点城市看,楼市高峰已经过去。  同时,房企此前拿到的很多高价土地目前尚未入市,进一步拖累房企现金流。总体来看,整体高价土地项目的开发速度还是较为缓慢的。  克而瑞研究中心分析师杨科伟认为,高价地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜,在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。  比如,天津的万科翡翠大道项目拿地楼面价为22628元/平方米,目前周边项目在售均价也仅为22000元/平方米,至今仍处于未开工阶段。  此外,今年房企的融资能力也开始下滑。同策咨询监控的40家上市房企显示,2017年10月融资额531亿,环比9月减少24%。  资金成本提高进一步导致房企现金压力增加。万科公告显示,今年前三季度,万科经营性活动产生的现金流为167亿元,比上年同期减少61.14%。到三季度末,万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。泰禾亚博体育yabo88(16.460, 0.01, 0.06%)三季报数据显示,经营活动产生的现金流量净额为27.9亿元,投资活动产生的现金流量净额为-216亿元,现金流净额-18.7亿。

  • 报告:房价退热将从一二线城市向三四线城市拓展
    时间:2017-12-05 11:11:40

    报告:房价退热将从一二线城市向三四线城市拓展提要:中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心23日发布的2017年11月《住房市场发展月度分析报告》(以下简称报告)显示,中国房价全面退热,越来越多的城市房价开始进入调整期。  中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心23日发布的2017年11月《住房市场发展月度分析报告》(以下简称报告)显示,中国房价全面退热,越来越多的城市房价开始进入调整期。  从环比看,热点城市楼市基本“熄火”。报告显示,10月,样本城市房价环比平均上涨0.2%,其中大多数城市房价环比涨跌幅均处于-1%至1%的区间内。河北廊坊10月环比大跌5.74%,居样本城市跌幅之首。作为楼市重要风向标的北京,10月房价环比下跌1.16%,已经连续6个月环比下跌,跌幅紧随廊坊之后。  从半年房价累计涨幅看,始于2017年3月的新一轮各地房地产市场调控风暴,有效抑制了房地产泡沫的进一步扩张。报告显示,10月,廊坊、北京、天津、上海半年房价已分别累计下跌30.18%、14.53%、9.8%、2.14%。另有苏州、深圳、厦门、郑州、南京、大连、太原、东莞等8个城市,半年房价累计上涨幅度控制在10%以内。  主要城市大数据房价中位数显示,三个一线城市房价水平持续走低。2017年10月,北京房价中位数已经降至55742元(人民币,下同)/平方米,比7月份下降3121元/平方米。上海与深圳的房价中位数分别降至50843元/平方米与50590元/平方米。  报告认为,热点城市房地产市场正逐步向理性回归,越来越多的城市房价加入到停涨或微跌的行列,这些都表明市场已经作出了方向性选择。  报告预计,房地产调控政策仍将延续,租赁市场迎来大发展的契机,房价的停涨或短期调整将由一二线城市逐步向三四线城市扩展。(完)

  • 金融资本大举进入住房租赁市场 须警惕楼市“加杠杆”
    时间:2017-12-05 11:10:03

    金融资本大举进入住房租赁市场 须警惕楼市“加杠杆”  各地发展住房租赁市场动作频频。《经济参考报》记者调研发现,从政策支持到土地出让的嬗变,从企业探索转型到金融配套的实现,住房租赁市场迎来前所未有的发展机遇,多方资本竞逐万亿租赁市场。  多位业内人士认为,贯穿租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系有望逐步确立。但与此同时,住房租赁制度体系建设必须进一步加快,而今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势,要防止租赁贷款变为楼市“加杠杆”的工具。  多路资本抢滩  住房租赁市场的商机已经显现,引来各方资本竞相追逐。东方证券一份报告预测,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。至2030年我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。  随着住房租赁被确定为我国住房体系的重要组成部分,2017年7月,住建部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳、佛山等12个城市开展首批试点。8月,国土部、住建部又确定了上海、广州、杭州等13个城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。  戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端说:“中国住宅租赁市场的发展前景和广阔空间吸引着诸多运营主体进行尝试和探索。作为新的蓝海,金融支持是租赁住宅市场发展的基石。”  银行迅速“抢滩”。10月30日,中信银行与碧桂园亚博体育yabo88签署合作协议,中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金,满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。  11月1日,建行与武汉市房管局联手打造的武汉住房租赁交易服务平台正式上线,这是全国省会城市中首次上线政银合作模式的住房租赁交易服务平台;11月2日,广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作,打造国内首个政银合作的住房租赁监管及交易平台。据悉,未来5年,建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款。  11月2日,中行也发布消息称,中行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。  11月24日,建行广东自贸试验区分行与中铁建、中交建、中国金茂等10家知名房地产企业签订住房租赁战略合作协议并联合发起倡议,共同建设“购房、租赁、保障”三位一体住房服务创新模式,并在未来几年内迅速推出3000多套人才公寓。  建设银行广东自贸区分行行长朱小敏表示,分行不仅给予房地产企业充分的信贷支持,还以“CCB建融家园”住房租赁平台为依托,为政府、房地产企业、住房租赁企业及个人提供大数据智慧服务。  互联网巨头也在加速布局。今年8月,阿里巴巴与杭州住保房管局签订协议,打造“智慧住房租赁平台”;10月,支付宝宣布信用租房平台正式上线,并在上海、北京、深圳等8个城市启用了支付宝信用租房。10月24日,京东亚博体育yabo88召开房产业务方面的新闻发布会,宣布进军房地产领域,首期上线的房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻,涉及项目达2027个,覆盖城市超20个。  金融要素俱备  《经济参考报》记者了解到,推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成。这些要素包括企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制,有望逐步确立贯穿租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系。  记者发现,目前金融资本介入住房租赁市场主要有两种模式,一是和房地产租赁企业合作;二是和政府方面合作。  例如,第一种模式中,银行与房企合作,双方签署租赁权转让协议,通过银行平台出租房源,与此同时,银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。  11月3日,建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的十几家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。据建行深圳市分行相关负责人介绍,目前已与房企签署了超5000套住房租赁权转让协议,房源均为精装修新房。  同时,在消费端方面,建设银行可为租户提供“按居贷”,最高可贷100万,还款期可长达10年。租房贷款与购房贷款很相似,是银行直接支付给房企,租户每月向银行还款,这可以使房企迅速回笼资金。  另一种模式是银行与政府合作,联手建设住房租赁管理平台,在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。  此外,租赁住房资产证券化也在试水。10月11日,国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生:新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行,发行额度为2.7亿元,期限5年,其中优先级产品获AAA评级,利率5.3%。  随后,保利地产宣布国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,总发行规模50亿元,期限18年,以保利地产自持租赁项目作为底层物业资产。上海证券交易所总经理黄红元认为,借助资产证券化为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径,盘活存量房屋增加租赁住房的有效供给,有助于形成有效的、规模化的住房租赁市场。  而京东、支付宝等互联网企业进入租房领域,有助于重构租房市场用户体验,帮助构建良好的租赁生态体系。厦门大学管理学教授戴亦一认为,现阶段我国租赁市场存在虚假房源、市场透明度低、吃差价、克扣押金等诸多乱象,信用体系引入租房市场,为房东和租客市场主要参与者带来诸多益处。  金融风险须防  业内人士表示,今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势,要防止租赁贷款变为楼市加杠杆的工具。  对于租赁消费端的“按居贷”这类极大方便租客的产品,也有不少人表示质疑。中原地产首席分析师张大伟表示,租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率,要是能贷款,那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅,原因是没法用杠杆,如果租房都要贷款,都有杠杆,那么未来租金很可能会出现大涨”。“从理论上讲,租赁贷款进入楼市投机者手中其实并不难。”  某融资担保公司工作人员向记者表示,该公司与一些银行有合作协议,每年配合银行向外放款,但贷款会进入征信系统。他介绍,通过该平台借贷年利率达5.4%,单家银行个人最多能贷70万元,多贷几家最多可以贷到200万元,200万元以下不需要抵押物。“贷款用途说明是消费或装修什么的,就能够办下来。现在政策鼓励之下,越来越多的银行可以经由租赁贷款名义办下来。”他说。  “互联网金融提供的‘信用贷’、‘消费贷’、‘过桥贷’等,都很容易变成楼市‘加杠杆’的工具。租赁贷款也一样,如果没有有效的防范措施,也很容易被炒房者利用。”“爱租哪”合伙人陈其东认为,互联网金融开展业务没有地域限制,虽然方便消费者,但是无法核实客户需求的真实性。在如何有效甄别房源是否真正出租、租房合同真伪等方面,互联网金融公司还缺乏好的办法。  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房租贷就是一种“消费贷”,也存在套现的可能。监管部门应当对此类贷款进行管制,对贷款资格设置门槛进行审核,对于挪作他用等行为要坚决惩处。炒房者借助各种“加杠杆”手段,使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,容易产生“次级贷款”,加大房地产波动和金融风险。


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